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園區土地航拍圖，紫色框內為此次盤活的百畝工業用地。受訪者/供圖

6月25日，株洲市天元區新馬工業園內一塊百畝空地上，正“長”出兩大重要產業項目——真蘭汽車零部件（德科總部基地）項目與六和方盛智能制造工廠項目?，F場如火如荼，待這兩個項目建成后，不僅可進一步提升北汽株洲分公司本地配套率，還可輻射周邊汽車主機廠，強壯株洲新能源汽車產業的筋骨。

這塊“低效用地”，是如何變成發展“熱土”的？記者探訪了背后的故事。

【困境】“騰不出”的地

這塊工業用地一度“遇冷”。

2018年8月，株洲匯隆實業發展有限公司通過掛牌取得一宗國有建設用地使用權，地塊位于株洲市天元區新馬工業園，總面積228畝，用途為工業用地。因企業受疫情及市場形勢影響，項目用地實際開發面積僅28畝，剩余200畝土地因企業難以繼續開發建設，構成低效用地。

要盤活這一低效用地，還有一個最大難題待解。

原來，該項目用地于2018年核發不動產證，且不動產證已抵押銀行貸款，如采取傳統的解題思路——部分收儲方式盤活土地，則需企業提前償還貸款解押，再辦理不動產證分割，但企業資金壓力大，無法償還貸款，導致不動產證無法解押，地塊分割收儲難以推進，土地盤活進入僵局。

而縱觀新馬工業園，位于株洲高新區，有著較成熟的現代化產業基礎，麥格米特二期、海納川二園區等新能源汽車產業配套項目都集聚于此，不少產業項目也等著落地，盤活閑置地塊勢在必行。

【破局】“部分收儲+部分自主開發”

一邊是項目等著用地，一邊是有地卻“騰不出來”，如何讓“土地存量”變“發展增量”，讓工業土地長出更多“金子”？

根據企業發展現狀及訴求，通過詳細調研、評估和多方法律咨詢，從保障重點產業項目落地、推動園區土地高效利用等方面統籌考慮，株洲市資規局組織相關部門與企業多次溝通協商、調度，最終采取帶抵押“部分收儲+部分自主開發”方式盤活。

首先要解決待抵押難題。為此，株洲市資規部門多次與抵押銀行協商，確定按照1天內完成不動產證“解押、分割、再抵押”方式，推進部分收儲工作。株洲市資規局、園區和抵押銀行實地演練并審核資料，破解帶抵押土地盤活僵局。

地塊剛騰退，招商立即跟上。收儲和招商高效聯動，根據招商信息，主動牽線搭橋，提前鎖定意向用地單位，為收儲土地再供應做好前期準備，減少土地收儲后長期沉淀風險，提高土地利用質效。

如今，通過重新分割收儲100畝低效空閑用地，其中，40畝地騰給了真蘭汽車零部件（德科總部基地）項目，60畝地騰給了六和方盛智能制造工廠項目真蘭項目。天元區自然資源局全程主導土地收儲及掛牌出讓，高科集團土開公司全力配合，順利完成地塊解押、權屬確認等復雜流程；市資規局全程介入指導，該局開發利用科全程指導土地儲備、供應等關鍵環節，確保土地資源精準匹配企業需求。

兩大項目還實現了“拿地即開工”。

解決了地的問題后，為了做到“拿地即開工”，市、區兩級部門協同攻堅。在審批環節，市不動產登記中心提前介入耐心指導，并開啟“極速通道”，將不動產權證審核時間壓縮至1個工作日；天元區住建局創新推行“容缺受理+技審分離+提前介入”機制，允許企業在土地掛牌期間同步提交施工圖預審，并提前進行開工條件審查指導，為項目施工提前掃清障礙。

【效益】一舉多得

這場低效土地盤活行動的多贏效益才剛開始。

據介紹，六和方盛智能制造工廠項目將形成年產60萬臺套汽車車身鈑金件等沖壓焊接產品的生產能力。真蘭汽車零部件（德科總部基地）項目將投入大型注塑機、自動機器人涂裝線、裝配生產線等生產汽車塑料件等先進設備。兩大項目將為株洲新能源汽車產業“添翼”。

“通過‘分割收儲—再供應’盤活102畝土地，剩余98畝低效用地由企業利用收儲資金自主再開發，不僅盤活匯隆項目低效用地，也為新入園企業提供高效土地要素保障， 同時解決了收儲資金來源問題。分割出讓引進2個產業項目，固定投資合計3.5億元，年內可建成投產，預計年均可產生稅收3000萬元，增加200多個就業崗位?！笔匈Y規局相關負責人表示。

株洲的解題思路還將在全省推廣。近日，湖南省自然資源廳公示了20個湖南省土地盤活增效改革創新典型案例候選項目，株洲《帶押開發，巧破僵局——株洲市巧解抵押融資土地盤活難題》案例入選其中。

市資規局黨組書記、局長徐業偉表示，盤活閑置低效土地是園區發展的重要途徑，亦是未來園區發展道路上的重要課題。當前，全省部分企業受產能騰退或市場影響，面臨土地抵押且開工建設難等問題，株洲創新采取帶抵押“分割收儲—土地供應”并行推進方式盤活，為全省類似項目盤活提供了較好示范。

作者：易蓉 陳華 郭淑珍

責編：張彌郁

一審：張彌郁

二審：鄒林

三審：吳丹

來源：株洲高新區（天元區）融媒體中心